Купля-продажа недвижимости – важный и ответственный шаг для каждой семьи. Так как же все правильно сделать, чтобы не иметь «головной боли» от покупки? Или вовсе не потерять потраченные деньги. 

 

Начнем с того, что вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня это единственный законный и довольно надежный способ проверки – получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Из них можно узнать о составе собственников квартиры, а также – не находится ли она под арестом или обременением залогом и рентой.

 

 

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо самому проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Первое, на что следует обратить внимание – это срок выдачи такой выписки. Выписка должна быть «свежей». Оптимальный вариант: чтобы выписка была выдана буквально «вчера». Т.е. продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется лишь паспорт и 200 рублей на госпошлину. 

 

В предъявленной выписке внимательно просматривайте следующую информацию: площадь; адрес; данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности); документы-основания, на основе которых зарегистрировано право; зарегистрированные ограничения (обременения) права (если таковые есть).

 

 

Если речь идет о новостройке, значит, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор инвестирования, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. Иначе говоря, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не опасаться. К примеру, жилье в многострадальном доме на улице Шевченко, который начинала вводить строительная корпорация «Кайман», реализовывалось по схемам, не предусмотренным законом. 

 

Любой иной договор, по сути, представляет собой ту или иную обходную схему 214-го закона, и в этом случае на юридическую чистоту сделки надо обращать самое пристальное внимание. Покупать «схемную» квартиру на этапе незавершенного строительства достаточно рискованно. Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию.

 

Так вот, иметь дело с таким юридическим лицом весьма небезопасно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). 

 

А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором вновь! Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы, к счастью, крайне редко, но использовались в Рязани в конце 1990-х. Поэтому покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру, и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

 

 

На вторичном рынке присутствуют свои риски, один из основных – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

 

– возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;

– признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным, не стоящим на учете; 

– появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;

– наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

 

Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такое случается довольно регулярно. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят из тюрьмы и заявляют о своих правах. Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий, вы идете на определенный риск. В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать, или престарелые люди, иногда не понимающие значения своих действий.

 

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из ЕГРП обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры. Поскольку именно в этой выписке будет отражена вся история квартиры, начиная с 1998 года, то есть момента создания ЕГРП. А этого вполне достаточно. Из реестра будет видно, была ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и тому подобное. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, то просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. А может, следует и вовсе отказаться от этой сделки. 

 

Иногда бывает (как правило, с недвижимостью старого жилого фонда), что квартира не числится в ЕГРП. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, абсолютная «чистая». Покупатель может подать запрос в департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

 

 

Во-первых, если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать. Такие вещи всегда настораживают.

 

Вторым фактором риска может быть ситуация, когда квартира очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки (это будет видно из выписки ЕГРП), то есть фактически в квартире никто не жил длительное время, при этом непонятна причина, по которой ее так часто продавали. Вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «нечистыми» и таким способом пытались подставить добросовестного приобретателя.

 

Самые большие «сюрпризы» таит в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. При осмотре квартиры и дальнейших взаимоотношениях в регпалате гражданин вроде бы вел себя адекватно, не казался «психом». Тем не менее, наличие именно такой справочки, дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Вернее сказать его родственникам, ведь этот гражданин является недееспособным. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена.

 

 

Дети могут, наряду со взрослыми, иметь право собственности на квартиру: после приватизации или по договору купли-продажи. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (далее – ООиП). Обычно ООиП дает такое разрешение, но при определенных условиях: например, покупка новой квартиры не меньшего метража. При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка. Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Внимание: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.

 

 

Проверяя паспорт продавца, обратите внимание на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам – 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.

 

Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

 

 

Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.

 

Весь комплекс возможных проблем мы рассмотрели. Пожелаем читателям комфортных и безопасных сделок. И при малейшей возможности все-таки прибегать к услугам специалистов. 

 

Олег СКВОРЦОВ,

к.э.н., эксперт-аудитор

Сайт 512007.ru

 

 

Денис АБРАКОВ, главный редактор газеты о недвижимости «Дом.Строй»:

 

– Чтобы купить квартиру без участия риэлторской компании (особенно, если речь идет о вторичном жилье), нужно как минимум хорошо разбираться в текущей ситуации на рынке недвижимости, иметь базовые юридические знания и обладать солидным запасом свободного времени. Эти условия смогут соблюсти далеко не все рязанцы.