В преобладающем своем большинстве начинающие (да и не только) бизнесмены арендуют офисы, торговые площади. Зачем тратить впустую баснословные деньги на аренду, когда офис можно купить (предложений сотни)? – спросит уважаемый читатель. Да вся фишка в том, что сейчас можно купить лишь офис (или магазинчик) где-нибудь на окраине Рязани. Удобен он будет лишь для тихой кабинетной работы мыслителя, издателя. Бизнесу нужен клиент! А он (покупатель, клиент) живет по законам «стайности» и почему-то любит посещать наши центральные улицы и мегацентры. А здесь собственность уже раскуплена.

 

Так вот, начинающие бизнесмены, – важный постулат: даже если вдвое (втрое) больше затратите на аренду магазина в центре, есть хоть небольшой шанс наладить ваш товарооборот. Для стабильности отношений между арендатором и арендодателем часто заключают долгосрочный договор. Для чего он нужен?

 

Вообще-то, арендные отношения регламентируются Главой 34 Гражданского Кодекса (далее ГК РФ). Прописать в тексте договора можно, конечно, все что угодно (бумага стерпит), только вот отступления от закона судьи при судебном разбирательстве, наверняка, не поддержат. Текст арендного договора вообще может уложиться на одну страничку, важно лишь, чтобы было отражено: что конкретно, за сколько и на какой срок. Запомните это, и вы никогда не ошибетесь с текстом договора. Кстати, относится это не только к договорам аренды.

 

Итак, отметим, что заключение долгосрочного договора аренды в большинстве случаев работает на арендатора. Он спокоен за то, что и на следующий новый год успешно проведет распродажи, с усердием занимается рекламой и оформлением витрин. По прихоти хозяина здания его «в два счета не рассчитают». Да и с экономической точки зрения арендатору выгодно зафиксировать цену аренды, ведь периодичность ее роста ограничено рамками ГК РФ. Вдобавок ко всему, по истечении договора аренды добросовестный арендатор имеет право аренды на новый срок (Ст. 621 ГК РФ).

 

Теперь приступим к описанию сложностей, к которым надо быть готовым заранее. Не нова, конечно же, информация о том, что за госрегистрацию надлежит уплатить немалую госпошлину (15 тыс. руб.), и сам платеж в 90% случаев возлагают на арендатора. Типа это же ваша блажь – вот и раскошеливайтесь! Но вот о том, что обоих участников арендного сговора ждут неожиданные мытарства – поведаем ниже. 

 

Все проблемы и хождения по мукам начались с 1 ноября прошлого года (относительно недавно). После НЕОЖИДАННОГО вступления в действие Федерального закона №66-ФЗ 13 мая 2008 года. Обратили внимание на дату? То-то и оно. Что ж так долго ждали? С 1 ноября 2013 г. при предъявлении в регистрационную палату на регистрацию долгосрочного договора аренды недвижимого имущества вменяется прикладывать кадастровый план на арендуемую площадь.  

 

Итак, кроме самого договора с подробным описанием, «где и сколько», нужен особый документ – технический паспорт (план). Так вот, для того чтобы изготовить сей необходимый, опять же, по мнению чиновников Росреестра, документ, понадобится около 4 месяцев хождений и затрат тысяч этак в 40. 

 

Из чего эти «муки» и тысячи складываются? 

 

Для начала нужно будет заказать и оплатить новый технический план всего здания. Это не делается лишь в случае новостроек – план уже подготовлен при приемке здания. Как минимум, месяц времени и тысяч 20, в зависимости от размеров самого здания. 

 

Далее ставим на кадастровый учет это как бы обновленное здание (еще 18 рабочих дней, но уже бесплатно!). Хорошо, если там (в плане) нет расхождений в квадратных метрах. А они часто возникают при выходе на место работников БТИ, особенно для старых зданий – либо по неточности старого обмера при вводе здания в эксплуатацию, либо вследствие последующих небольших перепланировок. К примеру, даже утепление лестничных маршей с установкой радиаторов – приводит к увеличению фактических площадей, а они ранее не входили в расчет площадей. Новые площади? Откуда они взялись? В свидетельстве на право собственности на здание иные цифры? Будьте любезны заручитесь экспертизой управления архитектуры города о том, что вы не реконструировали «втихую» свое здание. Денег они за экспертизу не возьмут (если, конечно же, не было этой самой реконструкции – а там новая цепочка хождений по  изготовлению проекта и согласования еще месяца на четыре). Но дней 20 подождете. 

 

Следующим этапом хождений по мукам будет регистрация обновленных сведений об объекте и получение через три недели нового свидетельства о собственности (снова – хоть и небольшая (600 руб.), но затрата на госпошлину). Благо хоть, что приведение документов на собственность к факту – целиком в интересах арендодателя. Только время! А оно, как известно – деньги.

Далее, по представленному проекту арендного договора работники БТИ или «независимые» кадастровые инженеры изготавливают кадастровый план арендуемой площади. При этом арендуемой площади присваивается новый уникальный кадастровый номер, а остальным частям (площадям) здания присваивается новый кадастровый номер. 

 

Примечательно, что составить кадастровый план на арендуемую площадь можно исключительно на выделенное помещение с самостоятельным входом. Ну, а если нужно арендовать, к примеру, часть вестибюля? Что же, строить для арендатора стену? Очень часто эти сложности вносят «неразрешимую стену» между арендатором и арендодателем, даже при условии, если все финансовые затраты на себя возьмет арендатор. Также отметим, что сам кадастровый план должен готовить арендодатель – ведь это его собственность. Очень часто в результате появления столь проблемных моментов – разрушение предварительных договоренностей по аренде и, как следствие, несостоявшийся бизнес. 

 

Выход, конечно, есть – заключение краткосрочного 11-месячного договора. Но по изложенной выше причине, он невыгоден арендатору, а в ряде случаев, когда нужно оформление лицензии (к примеру, для кафе) зарегистрированный договор просто необходим. 

 

Далее попытаемся исследовать корни и истоки новых приключений арендаторов. Для начала сформулируем обращение к областной прокуратуре. Так ли верно прочитали чиновники из Росреестра изменения в закон, при коем они требуют в обязательном порядке предъявить кадастровый паспорт на арендуемое помещение, условно называя его «кадастровый план»? Нет ли здесь коррупционной составляющей как самого закона, так и интереса «воплотителей»? Всем же известно, что «изготовители» кадастровых паспортов – кадастровые инженеры – связаны с кадастровой палатой. Хотя бы тем, что проходят там аттестацию. Может, в угоду и во благо их регулярного дохода затеяна вся эта чехарда?

 

Экономическая причина нашего обращения обоснована, а вот правовая причина изменений весьма туманна. Отметим, что ранее действующая модель отношений между участниками договора и регистрирующей службой, встающей на защиту прав арендатора, не давала сбои десятки лет. Во всяком случае, по этому вопросу за десять лет нет ни одного судебного разбирательства. Значит, и проблемы-то нет. Ее кто-то придумал (или выполнял чей-то заказ)?

 

Тут к месту пословица: «Дурная голова ногам покоя не дает». Чья дурная голова? Давайте разбираться всем миром. Может проще исправить ошибку «этой дурной головы» и оставить текст инструкции, каким он был ранее?

 

Для особо любопытных читателей, депутатов областной Думы, обладающих ПРАВОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ ИНИЦИАТИВЫ для внесения поправок на федеральном уровне, приводим текст в первоисточнике.

 

Ст.2 п.11 названного выше поправочного закона гласит:

 

11) в статье 26:

а) в пункте 2 слово «план» заменить словом «паспорт»;

б) в пункте 3 слова «поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения» заменить словами «кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения».

 

Предлагаю:

Исключить поправку в Федеральный закон Российской Федерации №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и оставить п.3 ст.26 названного закона в прежней редакции.