После всплеска сделок в конце февраля и начале марта в Рязанской области стихает торговля недвижимостью. С началом известных украинских событий, когда курс рубля упал, Банк России поднял ключевую ставку до 20%, и стало ясно, что будет с инфляцией. По всей стране люди бросились в строительные компании «спасать» свои рублевые сбережения, вкладывая их в жилье. Цены на первичном рынке, то есть рынке строящихся квартир, поднялись где на 20, а где и на 30 процентов. Но ажиотаж закончился, и все замерло. Обычные, а не панически перепуганные покупатели не готовы платить по новым ценам, а продавцы пока еще не готовы их снижать.
Кредитная идиллия
В конце 2021 года, как сообщал Рязаньстат, средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Рязанской области составляла 54,4 тысячи рублей. На вторичном рынке она была примерно на шесть тысяч рублей ниже. Лет десять назад такая диспропорция показалась бы странной: ведь готовое жилье должно быть притягательнее, чем возводящиеся бетонные или кирпичные коробки! Но сейчас это уже не удивляет. Одни аналитики указывали на новую высокозатратную схему целевого финансирования строительства (с эскроу-счетами и банковскими кредитами застройщикам). Но другие громко говорили просто о ценовом сговоре – то ли основных строительных компаний, то ли поставщиков им стройматериалов: от досок и кирпича до металлической арматуры.
Если сговор и правда существует, то перспективы первичного рынка невеселые. Ведь почти два десятилетия подряд он держался на ипотечных кредитах. Их в Рязанской области в самые лучшие времена все банки в совокупности выдавали по 1700-1800 в месяц, и даже в «пандемийном» 2021 году, когда деловая активность была приглушена, их оформили 14,5 тысячи рязанцев на общую сумму в 34,8 млрд руб.
Но тогда средняя ставка по ипотеке составляла около 10% годовых, а льготную «госипотеку» выдавали под 7%, 6% или даже 5,75% в одном особо приближенном к государству банке. Платить по 11-12 тысяч рублей в месяц в течение 20 лет могла позволить себе и не очень богатая семья.
Спрос сорвется в пике?
Понятно, что повышение ключевой ставки до 20% ударило по покупателям недвижимости, словно молния. Выдача льготной ипотеки тут же остановилась, пока лично президент Владимир Путин не сказал снова начать ее выдавать – уже под 12%. Многодетным мамочкам и молодым бюджетникам кредиты теперь предлагаются дороже, чем пару месяцев назад обычному человеку с улицы! А тем самым «людям с улицы» предлагают платить за свою квартиру уже по 25 тысяч в месяц на протяжении 30 лет – и заплатить в итоге не за одну квартиру, а за две с половиной.
Один из крупнейших банков страны объявил, что всем, кто получил одобрение на ипотеку до 1 марта, но не успевшим «выйти на сделку» до 31 марта, придется подавать заявление на одобрение кредита заново, уже на новых условиях – под 19% и выше.
Неудивительно, что аналитики федеральных риелторских сообществ – «Профсообщества риелторов», «Этажей», «Инфолайна» – ждут падения спроса на ипотечные кредиты на 20-30% уже весной. Это означает, что к концу 2022 года строительная отрасль почувствует серьезное недофинансирование.
На что же наши строители будут строить?
Стресс-тест для местной власти
– Представим себе, что паники уже нет, но ставки по ипотеке все те же, а цены на стройматериалы растут, – предлагает экономист Валерий Сегоровский. – Видя, что сделок нет, на вторичном рынке бабушки опомнятся и начнут соглашаться на 1 млн 800 тысяч вместо двух миллионов за свою «хрущевку». А что делать директору компании-застройщика, у которого и бетон с металлом не подешевели, и налоги надо платить, и всякие проверяющие продолжают требовать взятки? Совсем без прибыли, что ли, оставаться? Какой смысл тогда вообще строить?
И вот правительство Рязанской области уже работает над проектом нового закона, касающегося достройки проблемных домов. Словно ожидает, что таких домов снова станет больше, как во времена обманутых дольщиков, и потребуются субсидии.
Губернатор Николай Любимов в 2021 году во время тренинга, устроенного для чиновников в Новомичуринске, перечислил около 20 критериев, по которым федеральная власть оценивает управленческие команды на местах. Один из них – уровень развития жилищного строительства, а конкретно количество построенной жилплощади на душу населения.
Именно при Любимове Рязанская область повторила советский рекорд 1989 года по вводу жилья – 700 тысяч кв.м в год – и пошла дальше. Подпитываемая ипотечными деньгами и ажиотажем («Покупай сейчас, а то завтра будет дороже»), строительная отрасль напрягала силы, нанимала тысячи среднеазиатских гастарбайтеров, обеспечивала работой железобетонные комбинаты, кирпичные заводы, загружала подрядчиков.
Что станет теперь со всеми этими предприятиями и людьми?
Удар по вторичному рынку
Если цены на недвижимость, несмотря на инфляцию в «обычной жизни», остановятся или даже развернутся (сегодня 68 тыс. руб. за 1 кв.м – это нормально), то первыми с криками «что-то здесь не так!» побегут фиксировать прибыль владельцы вторых, третьих и четвертых квартир, купленных «для сохранения сбережений» в годы подорожания.
Побегут продавать свои «инвестиционные» квадратные метры. И в этом случае своим давлением на вторичный рынок еще больше обрушат на нем цены.
«Нереальный сценарий», – потрясет кто-то головой.
– Сценарий реальный, если кризис с высокими банковскими ставками, падением доходов и ростом безработицы будет затяжным, – осторожно делает оговорки Валерий Сегоровский.
Но что сейчас указывает на то, что международные санкции будут отменены, производство начнет увеличиваться, инфляция серьезно снизится, и банковские ставки вернутся хотя бы на уровень 2021 года? Ведь только при этих условиях кризис будет не затяжным.
Хуже всего при снижении цен на вторичном рынке при сохранении высокой себестоимости на первичном будет владельцам старых квартир, желавшим продать их и улучшить жилищные условия.
Если зарплата станет фикцией
И еще об одной опасности – социальной.
Объем строительных работ, выполненных в январе и феврале 2022 года рязанскими строителями, Рязаньстат оценивает в 54,7% от объема за тот же самый период в прошлом году. Неужели застройщики почувствовали тенденцию? Скорее всего, пока это какой-то логистический сбой. Но к концу первого полугодия с жилищным строительством все станет ясно.
Если работы станет меньше, появятся безработные. Первыми, скорее всего, пострадают среднеазиатские гастарбайтеры. Но они в большинстве своем люди мобильные: сядут на поезд и уедут туда, где есть работа. А вот что будут делать местные работяги, если зарплата превратится в фикцию? Какое усиление рядов полиции потребуется, чтобы снова, как в 1990-е годы, не похищались провода (металл в цене!), из дачных домиков не выносили холодильники, а по улицам можно было безопасно ходить в темное время суток?