Новая газета
VK
VK
Twitter
Рязанский выпуск
№39 от 9 октября 2014 г.
Свежие новости
Достойный выход для дерзких строителей
Как узаконить объект недвижимости, возведенный в обход закона, на собственной земле

Построить здание или дом можно лишь на собственной земле. Это аксиома. В противном случае, придет собственник земли и скажет: «Спасибо, все свободны, деньги за постройку получите через суд». Но есть особенности регистрации объекта недвижимости и на собственной земле. Об этом сегодня и поговорим.
 
Федеральная кадастровая палата в июне 2014 года выпустила для своих территориальных подразделений Письмо за номером 05-0687-ВГ, в котором подробно рассмотрела вопросы возможности оформления технического плана на самовольную постройку на основании декларации. Итак, начнем с терминов и формулировок.
 
Федеральный закон №221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» не содержит специальных положений, предусматривающих особенности оформления технического плана объекта недвижимости, являющегося самовольной постройкой. В соответствии с ч.8 ст.41 этого Закона, в случае отсутствия разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации, технического паспорта объекта недвижимости (изготовленного до 1 января 2013 года), соответствующие сведения в техническом плане указываются на основании декларации. Она (декларация), как известно, составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости. Для вновь созданной недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.
 
Далее отметим, что согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание или сооружение созданное: либо на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 
Начнем с того, что действующим законодательством предусмотрены исключительные случаи, когда получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или подготовка проектной документации вовсе и не требуется. Так согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Это как раз и есть загородные дома и коттеджи. Застройщик по собственной инициативе  вправе (не обязан!!!) обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Еще один Федеральный закон №191-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (ч.4 ст.8), трактует о том, что до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта. В том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
 
Таким образом, в случае, если самовольной постройкой является объект индивидуального жилищного строительства, по мнению Кадастровой палаты, технический план может быть выполнен на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка (ч.8 ст.41 Закона о кадастре).
 
Диспозиция приведенной нормы Закона о кадастре не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для подготовки технического плана предусмотренные градостроительным законодательством для соответствующих объектов капитального строительства документы.
 
Совершенно по иному развиваются события, если речь идет о самовольной постройке коммерческого характера, т.е. не являющейся объектом индивидуального жилищного строительства. Поскольку декларация составляется и заверяется правообладателем здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, а мы таковыми не являемся вплоть до регистрации права в регпалате, то и сама декларация не может быть заполнена. Следовательно, невозможна и постановка на учет кадастрового плана. 
 
Каков же выход из создавшегося положения? Он универсален – «ВСЁ В СУД». Необходимо признание права собственности на такую постройку в судебном порядке. С решением суда идем в регпалату, регистрируем за собой право собственности. Затем, по варианту частного дома: декларация, технический план, постановка на кадастровый учет. 
 
Закружилась голова? А кто, собственно, автор проблем? Вы же сами, так не пеняйте на закон, а поступайте по порядку, поэтапно. Тогда и суды не понадобятся.
 
Обратная связь с читателями возможна по скайпу – q89036407757 или по эл. почте – 512007@mail.ru
 
Олег СКВОРЦОВ