Дворцы пионеров за один доллар

Многие российские предприниматели из доходов, полученных в «тучные годы», понастроили офисных и торговых центров. Рациональное вложение денежных средств, не всё ж особняки на «рублевках» ставить! Кризис, он на то и кризис – не щадит никого. В аренду площади никто не берет, свои торговые бизнесы тоже чахнут. А налоги-то? Меньше не стали. Что же делать?

Давайте вместе разбираться с налоговыми проблемами, поджидающими владельцев «офисников» при продаже ставшей уже неприбыльной недвижимости. Безусловно, содержать огромные площади в простое неразумно и накладно. Один налог в 2% от кадастровой стоимости чего стоит. Порядка 3,5 млн руб. в год – за «средней руки» торговый центр. Откуда их взять, если вся предыдущая выручка от аренды «проедалась» и «проотдыхалась». А коммуналка? Выключить отопление, в особенности зимой, равносильно смерти для здания. Плесень и ржавчина – пострашнее налогов, разрушат за пару лет. А налоги-то все равно платить, пользуешься ты зданием или нет.

Пару недель назад один наш посетитель пожаловался на горькую судьбу: на налоги, начисленные ему за проданный магазин, который он только-только выкупил у муниципалитета. Мол, почему я как гражданин не могу воспользоваться вычетами в один миллион или суммами, потраченными на покупку оного? Забавно вытирать слезы крокодилу, только что проглотившему курочку. Барыш от сделки получен, и немалый, ведь арендаторы выкупали муниципальное имущество по льготным условиям. Так что запросы налоговиков вполне оправданы. Но не во всех случаях.

Итак, рассмотрим вариант, когда ИПшник не закрыл свое предприятие. В этом случае сделка продажи признается как коммерческая сделка и по ней начисляются налоги согласно той системе налогообложения, на которой находится ИП. По общему правилу индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) в отношении доходов от предпринимательской деятельности, уплачивают «упрощенный» налог, а не НДФЛ (абз.1 п.3 ст.346.11 НК РФ). Соответственно, по таким доходам они не вправе применять и налоговые вычеты по НДФЛ. Данный вывод содержится в Определении Конституционного суда РФ от 3.04.2009 №480-О-О и подтверждается контролирующими органами.* Если ИП на шестипроцентной УСН – ровно 6% от продажной стоимости. Если ИП на 15%-ной УСН, то 15% с разницы между продажной и закупочной ценой. Если ИП на ЕНВД и «классике», то 13% от той же самой разницы. Не забывайте и 1% от выручки (сверх 300 тыс. руб.) в пенсионный фонд. А что делать, безналоговый бизнес только в теневой экономике! Правда, там другие налоги и не менее жесткие.

Предположим, что к моменту оформления сделки продажи недвижимости гражданин официально закрыл свое ИП. Иными, словами – он продает офисное здание как простой гражданин РФ. Возможно ли воспользоваться налоговыми вычетами? По нашему мнению – возможно. На то указывает и сложившаяся арбитражная практика. Мало того, он вправе применить существенную налоговую льготу – как владение проданным имуществом более трех лет.

Вдумчивый читатель задаст вопрос, а не прицепятся ли налоговики к сделке, как притворной, и не доначислят ли предпринимательский налог, как с предпринимательского дохода. Ведь налоговые обязательства сохраняются в течение трех лет, невзирая на то, что сама предпринимательская деятельность уже не ведется. Как посмотреть. Если продажа будет происходить в следующем календарном году после закрытия ИП, то точно причин для придирчивого внимания к сделке продажи не будет. Тут сработают сразу два защитных фактора. Первый – налог с дохода граждан имеет годичный цикл. Второй – он построен на «кассовом» методе: в каком году получен доход, в таком году и начисляются налоги. Нет дохода – нет налога.

Отметим, что продажа недвижимости обычно не копеечная сделка, и ИП тут же покидает льготную нишу «упрощенки» из-за превышения лимита в 60 млн руб. В 2016 году лимит установлен в 79740 тыс. руб. А с этим связаны более значимые проблемы. Все сделки, ранее облагаемые по УСН, будут пересчитаны по классической системе. Как ни кинь, а прежде чем продать имущество – семь раз посчитай свои налоги. Может, надлежит чуть повременить? Так что платить возросшие имущественные налоги, как оказалось, меньшее зло для «остывшего в кризис» бизнеса, чем просто с ним расстаться.

Заплатить 13% НДФЛ – не всегда самая ужасная альтернатива. Да и лишиться на время статуса ИП тоже не страшная ситуация. В любой момент вы сможете подать заявление и вновь оформить ИП. И через неделю – получить свидетельство. Максимум, что теряете – это трехлетний срок «защиты» от плановых проверок.

Предположим, что вы продаете особняк за «один доллар». Типа за бесценок. Если вы еще в шкуре ИП, то стопроцентно вам налоговики доначислят налог, исходя из рыночного уровня соответствующих продаж. Оправдываться будете в арбитражном суде. Только вот и покупателей на вашу шикарную недвижимость даже за небольшую сумму – немного найдется. Купят недвижимость опять же не представители малого бизнеса, а крупные сетевые структуры. То есть именно те юрлица, которые и способствовали разрушению малого бизнеса своими ценами. Этот процесс есть ни что иное, как второй после 1990-х виток передела собственности, и он уже запущен, особенно активно в райцентрах Рязанской области: на месте привычных с детства «Продуктов» и «Хозтоваров» открываются сетевые «Пятерочки» и «Магниты».

Есть, конечно, еще один безналоговый способ, берущий начало от меценатов ХIХ века… Не проще ли подарить офисный центр муниципалитету для Дворца пионеров? Просто подарить! И нет тебе никаких налогов. Ни от продаж, ни от недвижимости.

Олег СКВОРЦОВ,

к.э.н., автор книг по налогообложению

Сайт www.512007.ru

*Письма Минфина России от 06.07.2011 №03-04-05/3-489, от 21.12.2010 №03-11-11/324, от 4.10.2010 №03-04-05/3-584, от 4.10.2010 №03-04-05/3-583, ФНС России от 2.06.2011 №ЕД-3-3/1937, от 11.11.2011 №ЕД-2-3/859, от 17.12.2009 №3-5-04/1862.

Олег СКВОРЦОВ

читать весь номер