В реестре недостроенных жилых домов Рязанской области по состоянию на октябрь 2023 года всего девять объектов, срок сдачи которых уже истек. Но и в сданных распроданы далеко не все квартиры. Повторяется ситуация 2015-16 годов с высокими ипотечными ставками.
Притяжение долговой петли
Единая информационная система жилищного строительства полугосударственной организации «ДОМ.РФ» показывает, что на 1 ноября 2023 года в новостройках по всей России в целом не распродано 71,1 миллиона квадратных метров площади. Это примерно на 5,4 миллиона квадратов (+8,2%) больше, чем год назад. Впрочем, это не ужас-ужас, поскольку большинство нереализованных метров пока еще на стадии строительства. Поближе к сдаче домов их раскупят. Но все равно не все.
Вспоминается зима 2016 года, деловая конференция в торгово-выставочном комплексе «Ока». Московские эксперты указали на тот факт, что за 2015 год в Рязани была не продана каждая тринадцатая квартира в уже сданных домах. Так аукнулся валютный кризис с подскоком курса доллара с 45 до 80 рублей. Центральный банк тогда держал ключевую ставку в начале года на уровне 15%, весной она равнялась 14%, а осенью – 11,5%. Кто имеет дело с банками, тот понимает, что коммерческая ипотека в подобной ситуации стоит еще процента на три-четыре больше.
– Количество выданных кредитов упало, а большинство рязанцев не может оплатить жилье собственными средствами, – поясняли столичные риелторы.
Ситуация 2023 года не сильно отличается от картины восьмилетней давности. Ключевая ставка ЦБ на 15 августа вышла на уровень 12%, на 18 сентября – 13%, а на 20 октября – 15%. Кто собирается брать кредит на покупку жилья под 19, а то и под 23 процента на 25,5 лет (а это сейчас средний срок предстоящих выплат по Рязанской области) – авантюристы или весьма самонадеянные натуры.
«Развиватели» и жабы
То, что рынок недвижимости не рухнул, пока все еще можно благодарить льготную ипотеку для бюджетников и малоимущих. Государство изо всех сил старается гасить за них разницу между коммерческим и льготным процентом.
«На сегодняшний день большинство сделок с участием банков заключены по программам льготной ипотеки, в том числе военной», – признаются риелторы.
Казалось бы, напрашивающийся вариант решения проблемы – снижение цен за счет прибыли застройщиков. Эксперты оценивают средние барыши строительных компаний примерно в 15%. Это резерв? Вряд ли.
Во-первых, где вы видели владельца строительного бизнеса, которого жаба не задушила бы при предложении получить 35 миллионов прибыли вместо 115 миллионов?
Во-вторых, как раз сейчас дорожают стройматериалы, которые в следующем сезоне направят на стройки разных ЖК. «Мы на грани рентабельности!» – начнут восклицать после Нового года в главных кабинетах девелоперских компаний.
Девелопмент – развитие, девелопер – «развиватель». В их понятии возведение 20-этажек в районе со старыми, на ладан дышащими инженерными сетями – это не закладка мин под будущее, а развитие города.
ПОД КОВРОМ
Дайте хорошую цифру
Осенью 2021 года на семинаре для чиновников в Новомичуринске прежний рязанский губернатор (ныне – представитель региона в Совфеде) Николай Любимов признался журналистам, что есть ряд критериев, по которым федеральный центр оценивает качество работы исполнительной власти субъектов федерации. Помимо процентов при голосованиях и средней зарплаты, там есть такой критерий – число введенных в строй квадратных метров жилья на душу населения.
Именно поэтому губернаторы и их министры всячески требуют от девелоперов, чтобы они строили как можно больше. «Но ведь надо и продать!» – резонно замечает бизнес. В ответ власти клянутся, что аккуратно выплатят «гробовые» и «госпитальные», большинство из которых тоже направляются на рынок недвижимости.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ