Октябрьская революция на стройке

Реформа регулирования застройки, начавшаяся еще в 2017 году, постоянно затягивалась. Например, долго не могли создать компенсационный фонд, в который застройщикам положено было делать отчисления на случай чьего-то банкротства. Постоянно переносились сроки «отмашки»: «Все, теперь никакого долевого финансирования, только проектное!»

И вот 1 октября 2019 года была, наконец, «подведена черта»: если где-то не успели провести продажу по старым правилам (нет 30% готовности объекта или 10% проданных квартир), придется применять правила новые. Недостроенное жилье больше не может быть предметом торга.

Старое и новое

Из регионов рапортуют, что такое-то количество строительных компаний уже подало заявки на возведение объектов по новым правилам. Зампред правительства Виталий Мутко рапортует, что в целом по России количество экскроу-счетов перевалило за 15 тысяч… А как обстоят дела в Рязанской области?

Скидка вам в помощь

О новой системе уже много писали, показывая «на пальцах», как любая компания будет терять выгоду дважды: сначала – не прокручивая средства дольщиков, и потом – выплачивая проценты по заемным средствам банков. Предрекали рост цены квадратных метров как раз на размер банковского процента, умноженный на срок постройки дома.

Так что же с ценами на рынке?

Смотрим цифры. «Рязаньстат» приводит в открытом доступе данные за II квартал 2019 года. По сравнению с первым кварталом удорожание на первичном рынке (то есть среди новостроек) составило 1,3%. Но цифра эта достигнута за счет улучшенного качества и элитных квартир, а вот стоимость типовых снизилась на 2,4%!

Не устраивает государственная статистика? Графики агентств «Этажи. Рязань» и «Найди Дом» также показывают, что подъем цен в начале 2019 года плавно перешел в стагнацию летом. Колебания туда-сюда пока не обнаруживают общей тенденции к взлету.

В чем дело? Компании ожидают увеличения расходов, а цены не повышают? Или стараются повысить, но вскоре «отыгрывают назад» за счет всяческих скидок и акций?

Кредитные аппетиты

Минстрой России считает, что в России в 2020 году около 60% жилья все еще будет строиться по старой долевой схеме, и примерно 40% – по новой проектной. Реально работали с экскроу-счетами в сентябре всего лишь 13 банков (из 95 имеющих на это право).

Но дело не только в схемах. Чтобы покупать квадратные метры, надо обладать определенной суммой. Именно объем средств, имеющихся у покупателей, мощно влияет на баланс спроса и предложения.

Доходы населения в мае 2019 года увеличились по сравнению с апрелем на 5,6%, но в июне уже сократились по сравнению с маем на 1,5%, в июле по сравнению с июнем – еще на 5,2%, в августе выросли по сравнению с июнем всего на 0,1%. Особого роста незаметно.

Правда, на зарплату при покупке квартир рассчитывают немногие. Посмотрим, как меняется объем жилищных ипотечных кредитов, выданных рязанцам 30 крупнейшими банками по месяцам 2019 года. Апрель – 1540 млн рублей, май – 1376 млн рублей, июнь – 1535 млн рублей, июль – 1468 млн рублей. Казалось бы, характерные для любого рынка колебания. Но стоит сравнить II квартал 2019 года (4660 млн рублей) с II кварталом 2018 года (5321 млн рублей) – и видно 12,4% падения.

Как выкручиваются девелоперы?

На конференции, проводившейся в 2018 году в Рязани московскими риэлторами, уменьшение продаж недвижимости летом 2019 года оценивалось в 7–8%. Если судить по объемам взятой ипотеки, цифра эта может оказаться даже больше.

Но если жилье не раскупается, логично ли застройщикам поднимать цены? Ведь задача любого бизнесмена – завершить экономический цикл, монетизировать проделанную работу, превратить товар в деньги, чтобы потом опять трансформировать их в товар (по Марксу).

Конечно, увеличившиеся расходы вынуждают. Но застройщики усиленно ищут другие варианты.

Наиболее порядочные думают о том, чтобы снизить норму прибыли. В конце концов, вместо «Лексуса» можно купить «Тойоту», а новую дачу построить не через год, а через три – зато бизнес сохранит конкурентоспособность.

Кто-то начинает строить быстрее. Таким образом можно меньше времени платить кредитные проценты банку. Возможно, репетицию новых темпов работы провели в Канищеве: там в сентябре 2019 года застройщика оштрафовали по суду за слишком громкие звуки в ночное время, подтвержденные замерами Роспотребнадзора и протоколами префектуры. А раздавались эти звуки потому, что работы идут круглосуточно, и там, где в начале весны еще только рыли котлован, сейчас достраивается 10-й этаж здания.

Есть и другие варианты уменьшения расходов: переход на отечественные стройматериалы, наем большего процента дешевой рабочей силы (гастарбайтеров), построение более выгодных логистических схем (например, доставки бетона). Самое главное, чтобы все это не вело к ухудшению качества домов.

Ставка на бедность

Интересно, что в 2010-е годы на сцену выступил еще один фактор давления на строительный рынок – социальный. Градозащитники и экозащитники, требуя от властей «разобраться с обнаглевшими дельцами», вынудили их либо действительно корректировать свои проекты в сторону уменьшения прибыли, либо увеличивать расходы на коррупционные действия. И то, и другое вело к удорожанию жилья.

В 2017 году на круглом столе в областной библиотеке имени Горького, который вел столичный журналист Валерий Фадеев, в понедельник возглавивший СПЧ (подробнее на стр. 10–11), рязанская власть в лице тогда еще и.о. губернатора Любимова пообещала: при разработке любых градостроительных планов обязательно вначале будут советоваться с общественностью. Интересно, что в Калуге, где всего лишь несколько лет назад работал Любимов, сейчас разворачивается общественное обсуждение – нужны ли вообще городу высотки. И часть общества с наиболее скромными доходами, понимая, что цена квартиры для них останется неподъемной, даже если потакать застройщикам во всем, начинает требовать хотя бы сохранить комфортную городскую среду. «Будем жить бедно, но без пробок около огромных жилых комплексов, без гаснущего электричества и лопающихся труб в перегруженных инженерных сетях».

Вот такие тренды.

Андрей ШАМИН

читать весь номер