Рязанский выпуск
№07 от 25 февраля 2016 г.
Свежие новости
В Рязани выявили очередное превышение сероводорода
(06.07.2024)
Тайны Малковского двора
(06.07.2024)
Племянник не выжил
(06.07.2024)
Одной проблемой меньше
(06.07.2024)
«Трубадур» из раздробленной Руси
(05.07.2024)
В Рязани задержан участник парада на Красной площади
(04.07.2024)
Мэр-гидрометцентр
(04.07.2024)
Власти услышали «Новую газету»
(03.07.2024)
Переполох в администрации города
(03.07.2024)
В салоне +41
(03.07.2024)
Латание дыр в режиме многозадачности
(03.07.2024)
Военные пенсионеры не получили пенсию за июнь
(02.07.2024)
Солидный выигрыш для покупателей квартир
Как рязанцы, совершающие сделки с жильем, могут легально сэкономить на налогах
.jpg)
Читатели рязанской «Новой газеты» спрашивают, возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке другой квартиры и как рассчитать налоги при одновременной сделке. В этой статье я дам ответы на эти вопросы.
Не так часто, но в рассматриваемом нами сюжете государство дало «поблажку» гражданам как по сути, так и по форме налоговых обязательств. Возврат подоходного налога возможен единовременно, а не тянуться годами с подачей соответствующих ежегодных деклараций. Заострим внимание читателя: это возможно, если эти два важных события происходят в одном календарном году.
Для начала рассмотрим типичную ситуацию, когда вы квартиру, которой владели менее трех лет (для сделок покупки с 2016г. – пяти лет), решили продать. Без сомнения, вы должны уплатить 13% налог с полученной вами суммы, уменьшенной на 1 млн рублей (налоговый вычет). Однако никто вам не запретит использовать и второй вариант расчета налога по схеме «доход минус расход».
Итак, у вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн рублей, а на сумму покупки. Например, квартира была куплена один год назад по цене 2 млн рублей. В настоящий момент продается за 3 млн рублей. Рассчитываем налог:
(3млн–2млн)х13%=130 тыс. рублей.
Важно помнить: если вы продаете квартиру, которой владели более трех лет (для сделок 2016г. – пяти лет), то как такового налога не возникает вообще. Вы даже не обязаны отчитываться по декларации, даже если вам и придет соответствующее напоминание из налоговой инспекции.
Рассмотрим другой вариант, когда ваша дочь (или сын) продает подаренную ей квартиру, не прожив в ней и трех лет. Чаще всего ситуация усложняется тем, что она тут же вкладывает средства в более дорогое жилье и прогнозирует получить на нее имущественный вычет. Как взаимодействуют вычеты и налоги и как разумнее поступить? Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн). Можно это действие назвать – «особым правилом». Так его трактует Минфин России в своем Письме №03-04-05/1-1135 от 30 декабря 2011г.
К примеру, квартиру (в собственности менее трех лет) продали за 3 млн руб. и купили другую за 4 млн руб. Обе сделки прошли в 2015 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
((3млн–(1млн+2 млн))х13%=0.
Таким образом, налог равен нулю.
Усложним условия задачи тем фактом, что полученные от реализации квартиры средства ваша дочь (или сын) направила в инвестиции по договору долевого строительства. В этом варианте, как представляется нам, само свидетельство на право собственности или акт приемки квартиры будут получены в удаленной перспективе. Два события не укладываются в один финансовый год. Взаимозачет, согласно «особому правилу», применить нельзя – события продажи и покупки будут в разных налоговых периодах. Что же, «все пропало?» Как их свести вместе? По сделке продажи возникает огромный налог в 130 тыс. руб. А ведь еще предстоит ремонт в новостройке.
Российский народ и здесь придумал хитрость. В самый последний день декларативного срока вы сдаете «нулевую» декларацию 3-НДФЛ за 2015 год, в которой не отражаете средства от продажи квартиры, только доходы от зарплаты – намеренно. Опасность, конечно, есть, но это действо того стоит. Ведь вы же не забыли, что надлежит уплатить 130 тыс. руб. налога. Как только вы получаете акт приемки квартиры или само свидетельство о праве собственности – немедленно бегите в налоговую консультацию и заполняйте «особенную» декларацию, где сойдутся и зачтутся ваши налоги. В которой, собственно, и укажите невнесенные ранее суммы от продажи и запросите положенный двухмиллионный вычет при покупке. Велика вероятность, что ваша смекалистость понравится налоговикам и всё пройдет как по маслу. Не забудьте поблагодарить автора за подсказку (сайт: www.512007.ru).
Рассмотрим еще один вариант. Квартиру (в собственности меньше трех лет) продали за 2 млн рублей и в этом же году купили другую за 4 млн. Имеем:
(2 млн–(1 млн+2 млн.))х13% =–130 тысяч рублей.
Знак «минус» в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей. Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался этой налоговой преференцией (вычетом можно воспользоваться только раз в жизни).
Вновь отмечу: если сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2015г., купил в январе 2016г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2015г. и 2016г. соответственно). При этом гражданин (как продавец) обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2015 году. А как покупатель – получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2016 года (у работодателя) или в 2017 году (в налоговой инспекции по итогу 2016 года).
В заключение рассмотрим типичную инвестиционную ситуацию. Налогоплательщик купил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн рублей по договору долевого строительства в 2014 году. В середине 2016г. он подписал акт приемки квартиры. Чуть позже получил на нее право собственности. В конце 2016 года гражданин совершает сделку по продаже своей инвестиционной квартиры за 5,5 млн и покупке готовой квартиры. Условимся, что вычет до этого он не получал. Расчет налогов с учетом «особого» взаимозачета будет следующим: ((5,5млн–1,5млн)–2млн)х13%=260 тысяч рублей. Если бы этого золотого правила не существовало, то налогоплательщику пришлось бы заплатить налог более полумиллиона (520 тыс. руб).
Так что, пожалуйста, повнимательнее относитесь к срокам оформления сделок купли-продажи. Риелторам все равно, лишь бы оформить сделку и получить комиссионные. Вам же достаются налоговые проблемы, которые, как показал наш пример, можно и приуменьшить.