Новая газета
VK
VK
Twitter
Рязанский выпуск
№33 от 28 августа 2014 г.
Свежие новости
Суперудавка для малого бизнеса
От чего могут заплакать собственники коммерческой недвижимости в Рязанской области

Не открою Америку, если выскажу постулат, что 90% рязанских бизнесменов, кстати, не только торгового профиля, арендуют свои офисы или магазинчики у собственников. Посему нижеприведенный анонс нового закона Рязанской областной Думы, который готовится к приянтию, коснется практически всех. 
 
В первую очередь, конечно, собственников небольших офисных и торговых центров. Только-только они «встали на ноги», выплатив кредиты банкам, а кое-кто еще и не выплатил (все-таки не менее 14% годовых), так тут их поджидает законодательная инициатива губернаторской команды, срисованной с московской матрицы. А именно: внесение в текст действующего Закона «О налоге на имущество организаций» нелогичной поправки о том, что теперь супер-налогом на имущество будет облагаться именно малый бизнес – владельцы офисных центров. 
 
Странно, а поинтересовались ли наши «думающие» депутатские головы, сладко ли им живется в нынешней гонке цен на энергоресурсы? Итак, суть поправки в закон. Она настолько мала, но столь тревожна и значима, что ее следует привести полностью. 
 
Проект Закона Рязанской области о внесении изменений в Закон Рязанской области «О налоге на имущество организаций на территории Рязанской области»
«<...> 2) статью 2 изложить в следующей редакции:
Статья 2. Налоговая ставка
<...> Для налогоплательщиков, уплачивающих единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности и (или) применяющих упрощенную систему налогообложения, в 2015 году – 0,75 процента, в 2016 году – 1,0 процента,  в 2017 году  – 1,25 процента, в 2018 году и последующие годы – 1,5 процента;
Для иных налогоплательщиков в 2015 году – 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы – 2,0 процента».
3) дополнить статьей 2.2 следующего содержания:
«Налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении следующих видов налогов недвижимого имущества:
административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; <...>»
 
Как специалист в налоговом законодательстве, имеющий научное звание и являющийся автором регулярно издаваемых учебников по налогам, отмечу для начала, что данная поправка нарушает один из постулатов налогового права и создает «неравенство в налогообложении», столь широко разрекламированное создателями Налогового кодекса. При стандартной, ее еще называют классической, системе налогообложения налоговой базой является БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ недвижимого объекта. Позвольте, уважаемый читатель, провести небольшой налоговый ликбез и привести фрагмент из своего авторского учебника:
 
«Экономическое содержание. Налог на имущество организаций вводится на соответствующей территории законодательными (представительными) органами власти субъектов Федерации. Это прямой региональный налог. Конкретные ставки налога могут быть установлены субъектами Федерации, но в пределах, указанных ст.380 (гл.30) Налогового кодекса РФ. Ими также установлены льготы для отдельных категорий налогоплательщиков, которые могут быть расширены. Налог уплачивают юридические лица в соответствии со стоимостью принадлежащего ему имущества.
Особенности. Уплата налога на имущество субъектами малого предпринимательства, перешедшими на упрощенную систему налогообложения либо на единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности, заменяется уплатой единого налога в части имущества, используемого исключительно в этих видах предпринимательской деятельности.
Объект налогообложения. Объектом налогообложения являются основные средства, находящиеся на балансе плательщика. При этом установлено, что основные средства для целей налогообложения должны учитываться по остаточной стоимости.
Налоговая база. Налоговая база формируется как среднегодовая стоимость имущества предприятия за вычетом начисленной амортизации.
Налоговая ставка. Предельный размер налоговой ставки на имущество организаций ограничен 2,2%. Но конкретные ставки налога определяются в зависимости от видов деятельности предприятий и устанавливаются законодательными (представительными) органами власти субъектов Федерации. Устанавливать особую ставку налога для конкретных организаций не разрешается».
 
Какой вывод можно сделать из этого фрагмента? Ну, во-первых, региональному законодателю позволили «варьировать» величину ставки, а не налоговую базу – величину, на которую, собственно, применяется ставка. Уменьшай ставку хоть до нуля!!! А налоговую базу – не тронь! Малому бизнесу фактически и дали временное послабление, а именно в том, что он вообще не платил налог на имущество организации (аналог нулевой ставки!), но исходя из текста уже другого закона: глав НК РФ, посвященных спецрежимам (гл. 26-2 и 26-3 «Упрощенная система налогообложения»). Посему, по моему мнению, раз уж «потирают руки» на доходы арендодателей, то идти надо прямым путем, а не методами подзаконных актов.
 
Во-вторых, позвольте отметить, что балансовая стоимость любого здания формируется из стоимости затрат на его создание и постепенно уменьшается со временем на величину амортизации, приблизительно на 1/50 от стоимости в год. Поскольку через полвека балансовая стоимость нового здания будет равна нулю, то и налог на имущество с него будет равен нулю. Логично! Ведь на старое здание требуется масса затрат по ремонту и содержанию, и нулевой налог уместен.
 
В-третьих, кадастровая оценка здания производится исходя из рыночной цены, которая постоянно растет. То есть цены, по которой вы можете продать свой объект на рынке недвижимости. Ведением реестра уполномочена заниматься соответствующая государственная служба, а именно – кадастровая палата. Оценить-то они объект оценили и внесли в реестр, а соответствует это действительности или нет, их не касается. Зато касается это напрямую всех остальных: арендодателей (им вменяется дополнительное бремя супер-налога тысяч этак в двести на здание в 1000 кв.м); арендаторов, поскольку эта новая «трата», безусловно, отразится на стоимости арендной платы. Возросшая арендная плата, соответственно, будет переложена в стоимость товара или услуги для рядового покупателя или клиента.
 
Итак, новый суперналог вступает в силу в 2015 году. Есть время к нему приготовиться. Для начала, собственно, нужно знать эту кадастровую стоимость. Заказать кадастровый паспорт на здание можно как в самой кадастровой палате, так и в МФЦ. Видели вы там очереди? Содрогнешься и развернешься обратно. Однако цифровую конкретику нужно знать всем, тем более что новый год «не за горами». Осведомлен – значит, вооружен! 
 
Существует инструмент оспаривания кадастровой стоимости – через суд. Эффективно, но долго и дорого. Альтернативным инструментом формального снижения мифической кадастровой стоимости объекта является досудебный спор. Как я выяснил при небольшом опросе – работающий инструмент. 
 
Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения споров кадастровой стоимости по Рязанской области возглавляет замначальника Управления Росреестра Пыртиков Сергей Алексеевич (21-11-43). На его имя, как председателя комиссии, и надлежит писать заявление о требовании снижения кадастровой оценки недвижимости с указанием причин несогласия и акта независимой оценки. Технический секретариат комиссии возглавляет Маргарита Константиновна, тел. 24-61-06.
 
Удачи вам!
 
Олег СКВОРЦОВ, 


 
к.э.н., автор ряда книг по налогообложению, эксперт-аудитор
 
Олег СКВОРЦОВ