При оформлении ипотеки большинство заемщиков в первую очередь хотят узнать, какую сумму одобрят для покупки недвижимости, размеры первоначального взноса и ежемесячных отчислений. Эти показатели, конечно же, важны при принятии решении, оформлять ли кредитный договор в выбранном банке. Но при этом стоит учитывать и другие параметры.
За непонятными для обычного человека понятиями дифференцированных или аннуитетных платежей скрываются определенные системы погашения долга, которые необходимо знать, если потребуется досрочно погасить ипотеку и снизить переплату. Рассмотрим, в чем же разница между этими двумя схемами выплаты кредита. Какой формат взаимоотношений с банком выгоден для заемщика. Что важно знать перед подписанием кредитного договора.
При оформлении ипотеки заемщик подписывает обязательства, по которым он должен вернуть банку не только сумму, полученную на покупку квартиры или дома, но и проценты, начисленные за пользование денег. При этом в кредитном договоре прописывается определенный график погашения и указывается схема проведения выплат. В большинстве российских банковских систем предусмотрен расчет по аннуитетным платежам. Ипотека выплачивается заемщиком в виде фиксированных ежемесячных платежей, состоящих из части основного долга и начисленных процентов. Причем в первую половину срока денежные средства в основном уходят на погашение комиссии за пользование кредитом.
Аннуитетная система платежей имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам схемы относятся:
К недостаткам аннуитета относится большая переплата. Если заемщик ввиду улучшения материального положение захочет досрочно погасить долг перед банком и снять обременение с недвижимости, то будет сокращаться только срок кредитования, а не сумма ежемесячных выплат.
Малораспространенной в банковской практике считается система дифференцированного платежа, при которой каждый месяц вносится разная сумма денег на погашение долга. При этом размер регулярных платежей на протяжении срока выплаты по ипотеке будет прямо пропорционально уменьшаться. В первую половину кредитования при дифференцированной схеме клиент платит больше, что идет на компенсацию процентных выплат. В дальнейшем суммы будут сокращаться с уменьшением тела кредита.
К минусам дифференцированного платежа относится большой размер взноса вначале срока погашения долга. В зависимости от платежеспособности клиента банк может одобрить меньшую сумму кредита, чем рассчитывал потенциальный заемщик.
При помощи кредитного калькулятора каждый человек может предварительно рассчитать ипотеку и подобрать подходящее предложение. При заключении договора клиенту следует тщательно изучить положения документа и уточнить условия по процентной ставке, сроку кредитования, страхованию, схеме выплат и досрочному погашению задолженности.
Перед тем как подать заявку в банк на ипотеку, будущему заемщику стоит оценить собственный бюджет в долгосрочной перспективе. Если у клиента стабильный доход, то оптимален вариант аннуитетного платежа по кредиту. Такая схема расчета поможет планировать расходы и, по возможности, копить на досрочное погашение долга. В том случае, если требуется сократить сумму переплат по кредиту, то выгоден вариант дифференцированного платежа, но немногие банки идут на подобные предложения.