В середине января 2023-го губернатор Павел Малков поручил облправительству сформировать объективный рейтинг управляющих компаний (УК) региона. Сроку дал две недели. На дворе начало весны, а рейтинга все нет. Почему?

Разработать беспристрастную методику в этой сфере не так уж просто. «Новая» выяснила это, изучив рейтинги в других регионах и на федеральном уровне. А заодно пообщалась со специалистами сферы жилищных услуг Рязани. Все они попросили об анонимности: после угроз Малкова из разряда «мы никого не держим» в управляющих компаниях желающих спорить стало еще меньше прежнего. Но сути дела это не меняет.

Честнее, больше, богаче

Она в том, что все существующие рейтинги сделаны, мягко говоря, топорно. Очень похоже, что их готовили тоже по чьему-то указанию и тоже в сжатые сроки. В итоге получается не всесторонняя аналитика, а однобокие перечни – с перекосами в зависимости от выбранных критериев.

Например, в Туле такой рейтинг составляет местная Госжилинспекция, любимый критерий которой – вполне предсказуемо – количество жалоб жителей. Но чем больше у управляйки домов, тем больше будет претензий. И чем старше дома, тем люди жалуются чаще. Однако при составлении такого рейтинга в соседнем регионе, судя по открытым источникам, эти обстоятельства никак не учитывают.

Или Новосибирск. Здесь оценивают УК по платежной дисциплине: у кого меньше долгов, тот и лучший. Хотя рядовому жильцу до лампочки, есть долги у компании, обслуживающей его дом, или нет.

Один из столичных рейтингов и вовсе составлен по принципу «кто больше заработал, тот и молодец». Еще среди критериев в разных регионах: объем и качество выполненных работ (о том, как замеряют последнее, не сообщается); размеры штрафов, наложенных на УК; количество судебных процессов по долгам с поставщиками энергоресурсов и прочие.

Удалось отыскать и пару федеральных рейтингов, оценивающих УК практически по всей стране. Составители одного из них на сайте mingkh.ru утверждают, что формировали рейтинг на основе данных о количестве и площади домов, штате сотрудников, финансовых показателях организаций (на скане – десятка лучших рязанских управляек по их версии). Вполне адекватный обзор есть на сайте рейтингук.рф. Но эту аналитику ведут всего восемь месяцев, зато разу по 11 критериям!

Один из федеральных рейтингов на сайте mingkh.ru

Примерно тот же набор (плюс/минус ряд критериев) выбрали и для рейтинга рязанских УК. О нем мы подробно рассказали в материале «Паршивая педагогика». В этом рейтинге, к слову, есть такой важный критерий как наличие у компаний собственной уборочной техники. Тем не менее, в целом оценка очень и очень далека от объективности. Как ее достичь?

Пример для всей страны

Продумать алгоритм составления рейтинга и свести все нюансы к общему знаменателю должны чиновники от ЖКХ, получающие за это зарплату. Мы же приведем основные – как правило, неучтенные прежде – уточнения, озвученные нашими экспертами. Для наглядности дадим их блоками.

Опыт работы УК. Он не учитывается вовсе и это опасно попаданием в рейтинг фирм-однодневок. Они увеличивают количество подшефных домов, собирают деньги с жильцов, копят долги перед ресурсоснабжающими предприятиями и банкротятся. А дальше возвращаются на рынок под другой вывеской.

Проверки. Их количество не может быть объективным критерием. Во-первых, чем больше обслуживаемых домов, тем больше жалоб, а значит, ревизий. Во-вторых, проверки у нас часто проводятся по щелчку пальцев заинтересованных в этом персон. Причем во всех сферах бизнеса.

Наличие круглосуточной диспетчерской. Связь в режиме 24/7 есть не во всех УК, хотя, когда случается ЧП, прежде всего, вспоминают об управляйке. Именно профессиональный диспетчер должен разруливать сложную ситуацию, а не жилец, мечущийся между телефонами разных коммунальных служб. В идеале нужны еще и свои дежурные бригады с необходимым оборудованием, но этот критерий, к сожалению, проверить почти невозможно.

Масштаб организации. Управлять пятью домами проще, чем пятью десятками или сотнями многоэтажек. Этот критерий можно заложить не отдельной строкой, а в качестве, например, коэффициента при расчете качества предоставляемых услуг (для этого нужна отдельная формула или даже формулы, а не выписка из отчета Госжилинспекции).

Возраст домов. Разница между новостройкой и «хрущёвкой» огромна. У первых косят траву, чистят снег да моют в подъездах – первые лет пять после сдачи дома УК редко приходится делать что-то еще. Старый же фонд требует постоянного внимания. Тут как с пациентами: один доктор работает в летнем спортивном лагере для подростков, другой в интернате для престарелых. У кого будут лучшие показатели здоровья подопечных?

Здесь опять возвращаемся к коэффициентам – именно они могут помочь при учете возраста домов. Не обойтись без специальных индексов и при учете площади обслуживаемого фонда. С одной стороны, чем она масштабнее, тем сложнее работать (плюс больше жалоб, о чем сказано выше). С другой – нельзя, чтобы получилось по принципу «чем больше домов, тем лучше», иначе лидерами всегда будут компании-гиганты.

Архив данных. Нынешний рязанский рейтинг на сайте ор62.рф ведет себя странно: при его старте в начале этого года места распределялись одним образом, теперь другим. И все это время УК постоянно «скакали», например, с первых строчек то в середину, то в конец, то обратно. Гораздо проще фиксировать данные (раз в квартал, к примеру), а при обновлении рейтинга в следующем периоде показания прошлого отправлять в архив. Для наглядности позже сделать график, чтобы было четко видно, как меняются позиции тех или иных организаций: лидеров и аутсайдеров.

Составители рязанского рейтинга УК «творят» чудеса. Скрин слева сделан в январе, справа – в конце февраля. В обоих случаях указано, что это рейтинг по итогам 4 квартала 2022-го

Условия для объективности. Рейтинг должна составлять независимая организация, считают сами коммунальщики. У Госжилинспекции или другого правительственного органа всегда будет свой интерес. Это либо личная заинтересованность кого-то из руководителей, слишком плотно связанных с бизнесом, либо просто бартер: мы вам обеспечим место в пятерке лидеров рейтинга, а вы там-то и там-то выполните какую-то работу.

Но как добиться независимости? Ведь в такой организации всегда найдутся желающие подкрутить результат. Вывод: нужно менять не только содержание, но и форму. То есть для грамотной оценки и системы противовесов надо объединить и чиновников из отрасли, и представителей УК. Последние должны быть не только из десятка особо приближенных (читай «управляек крупных застройщиков»), но и из других компаний – в равной степени.

Это непросто. Это трудно и долго организовывать. Это споры, дрязги и непонимание друг друга, которое поначалу будет казаться бесконечным. Но зато на выходе можно получить эффективно работающий инструмент для объективного определения лучших в отрасли, который может стать пилотным для всей страны.

А почему нет?

НЮАНСЫ

Снег убрал и ты – король

Возраст домов важен в рейтинге УК по разным причинам. Одна из них – работоспособность компании. Поясним. Содержание нового дома обходится гораздо дешевле старого. Однако тариф за содержание в «хрущевках» и им подобных, как правило, стандартный (муниципальный), а в новостройках он в полтора или даже в два раза больше! При этом в первом случае на эти деньги нужно выполнять текущую работу плюс ремонт то тут, то там, а во втором – снег убрал, и ты король. Но такие «нюансы» работы ни в одном изученном нами рейтинге не учитываются.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Ударим контейнерами по мусорной реформе

Фонд виртуального ремонта


Подписывайтесь на телегу «Новой», чтобы наши новости сами находили вас